Odlok o oddajanju poslovnih prostorov in garaž v najem - neuradno prečiščeno besedilo (2)

V skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88, Uradni list RS, št. 10/91, 17/91-ZUDE, 13/93-ZP-G, 66/93-ZP-H, 32/00, 102/02-odl. US in 87/11-ZMVN- A), Zakonom o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10), Uredbo o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11) in na podlagi 12. člena Statuta Mestne občine Ptuj (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 9/07) je Mestni svet Mestne občine Ptuj na 17. seji, dne 23. aprila 2012, sprejel

S tem Odlokom o oddajanju poslovnih prostorov in garaž v najem (v nadaljevanju: odlok) se določa način, pogoje in postopek oddajanja v najem ter metodologija in merila za določitev najemnine za poslovne prostore in garaže, ki so v lasti Mestne občine Ptuj.

Uporabljeni pojmi v tem odloku imajo enak pomen kot je to določeno v Zakonu o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 86/10, v nadaljevanju: zakon) in Uredbi o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (Uradni list RS, št. 34/11, v nadaljevanju: uredba).

Gospodarjenje in upravljanje s poslovnimi prostori je v pristojnosti Oddelka za gospodarske javne službe, investicije, kakovost in gospodarstvo Občinske uprave Mestne občine Ptuj (v nadaljevanju: pristojni oddelek občinske uprave).

Pristojni oddelek občinske uprave vodi register poslovnih prostorov, ki so v lasti Mestne občine Ptuj in register sklenjenih najemnih pogodb za poslovne prostor.

(1) Za vodenje postopkov pri oddaji poslovnih prostorov in garaž v najem je pooblaščena Komisija za vodenje in nadzor postopka ravnanja s stvarnim premoženjem Mestne občine Ptuj, ki jo imenuje župan Mestne občine Ptuj (v nadaljevanju: komisija).

(2) Strokovna, administrativa in tehnična opravila za komisijo opravlja pristojni oddelek občinske uprave.

(3) Odločitev o znižanju najemnine iz 19.a člena tega odloka sprejme razširjena Komisija za vodenje in nadzor postopka ravnanja s stvarnim premoženjem Mestne občine Ptuj, na podlagi pogojev iz tretjega odstavka 19.a člena tega odloka, ter Pravilnika o merilih in kriterijih za določitev znižane najemnine poslovnih prostorov, ki ga sprejme Mestni svet Mestne občine Ptuj. Razširjeno komisijo imenuje župan Mestne občine Ptuj s posebnim sklepom.

(1) Poslovni prostori se oddajo v najem na podlagi metode:

1. javne dražbe;

2. javnega zbiranja ponudb in

3. neposredne pogodbe.

(2) Namera o oddaji v najem se objavi na spletni strani Mestne

občine Ptuj najmanj 15 dni pred javno dražbo, javnim zbiranjem ponudb oziroma sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.

(1) Javno dražbo vodi komisija.

(2) Javna dražba se objavi v Uradnem listu Republike Slovenje in na spletni strani Mestne občine Ptuj.

(3) Objavijo se najmanj naslednji podatki:

- naziv in sedež organizatorja javne dražbe;

- opis poslovnega prostora in čas ogleda;

- predvidena dejavnost oz. prednostne dejavnosti ali omejitve;

- izklicna cena in najnižji znesek njenega višanja;

- način in rok plačila najemnine;

- vrsto pravnega posla, ki je predmet javne dražbe;

- osnovni pogoji najema in čas oddaje v najem;

- kraj in čas javne dražbe;

- višino varščine, ki jo je potrebno plačati pred začetkom javne dražbe in ki ne sme biti manjša od 10 odstotkov izklicne cene;

- številko transakcijskega računa (v nadaljnjem besedilu: TRR), na katerega je treba plačati varščino;

- obvestilo dražiteljem, da bo po končani javni dražbi varščina brez obresti vrnjena tistim, ki na javni dražbi ne bodo uspešni in navedbo roka, v katerem bo vrnjena;

- informacijo o tem, kje in pod kakšnimi pogoji se lahko interesenti pred začetkom javne dražbe seznanijo s podrobnejšimi pogoji javne dražbe;

- da mora uspeli dražitelj plačati varščino do višine dveh mesečnih izdraženih najemnin;

- navedbo, da lahko župan sam ali komisija s soglasjem župana postopek ustavi, do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne stroške dražiteljem v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;

- morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli dražitelj.

(4) Med objavo razpisa o javni dražbi in javno dražbo ne sme poteči manj od 15 dni in več od 60 dni.

(1) Na javni dražbi kot dražitelj ne morejo sodelovati osebe določene v 32. členu uredbe.

(2) Na javni dražbi lahko sodelujejo pravne osebe, ki imajo sedež na območju Republike Slovenije oziroma na območju države članice Evropske unije in fizične osebe, ki so državljani Republike Slovenije oziroma državljani države članice Evropske unije.

(3) Dražitelji morajo pred pričetkom javne dražbe komisiji predložiti:

- potrdilo o plačani varščini in priloženo celotno številko TRR za primer vračila varščine,

- davčno številko in EMŠO (fizične osebe) oziroma davčno številko ali ID številko za DDV in matično številko (pravne osebe) dražitelja,

- izpisek iz poslovnega registra (samostojni podjetniki posamezniki), ne starejši od 30 dni,

- izpisek iz sodnega registra (pravne osebe) oz. izpisek iz registra društev pri upravni enoti (društvo), ne starejši od 30 dni,

- pooblastilo v izvirniku, ki se mora nanašati na predmet javne dražbe, pri čemer mora biti podpis pooblastitelja overjen pri notarju, v primeru, če se v imenu ponudnika javne dražbe udeleži pooblaščenec,

- osebno izkaznico (fizične osebe, s.p., zastopniki pravnih oseb in pooblaščenci).

(4) Organizator pred začetkom javne dražbe preveri in potrdi pravilne in pravočasne prijave. Če ne bodo izpolnjeni zgoraj navedeni pogoji, ni mogoče pristopiti k draženju na javni dražbi. Vse listine (razen dokazila o plačani varščini) je potrebno predložiti v izvirniku ali pa overjene kopije listin.

(5) Če niso izpolnjeni prej navedeni pogoji, interesent ne more dražiti na javni dražbi.

(1) O javni dražbi se sestavi zapisnik, ki vsebuje podatke o: kraju, kjer je javna dražba potekala, datumu in uri;

- imenih članov komisije oziroma osebi, ki vodi javno dražbo;

- predmetu dražbe;

- izklicni mesečni najemnini;

- najnižjem znesku višanja;

- imenih in priimkih dražiteljev oziroma njihovih zastopnikov oziroma pooblaščencev;

- ugotovitvah o izpolnjevanju pogojev dražiteljev, ki pristopijo k dražbi;

- najvišji izklicni najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega dražitelja ter ugotovitvah, da je bil najugodnejši dražitelj pozvan k podpisu najemne pogodbe ali ugotovitev, da izklicna vrednost ni bila dosežena in javna dražba ni bila uspešna.

(2) Zapisnik podpišejo člani komisije.

(1) Na dražbi uspe dražitelj, ki je ponudil najvišjo mesečno najemnino.

(2) Izklicna mesečna najemnina poslovnega prostora oziroma vsaka nadaljnja najemnina se izkliče trikrat. Če noben od udeležencev javne dražbe navedene najemnine ne zviša pred tretjim izklicem, se šteje, da je sprejeta tista najemnina, ki je bila izklicana trikrat. Oseba, ki vodi javno dražbo, ugotovi, komu in za kakšno mesečno najemnino je bil predmet javne dražbe oddan v najem in najugodnejšega dražitelja pozove k podpisu najemne pogodbe.

(3) Z najugodnejšim dražiteljem se sklene najemna pogodba v 15 dneh po končani dražbi. Če dražitelj ne podpiše najemne pogodbe v navedenem roku in pred podpisom ne plača najemnine do višine dveh mesečnih izdraženih najemnin, mu Mestna občina Ptuj lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši dražitelj ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, Mestna občina Ptuj zadrži njegovo varščino.

(1) Postopek javnega zbiranja ponudb vodi komisija.

(2) Javno zbiranje ponudb se objavi v Uradnem listu Republike in na spletni strani Mestne občine Ptuj.

(3) Objava mora vsebovati:

- naziv in sedež organizatorja javnega zbiranja ponudb;

- opis poslovnega prostora, garaže in čas ogleda;

- predvidena dejavnost oz. prednostne dejavnosti ali omejitve;

- vrsto pravnega posla, ki je predmet javnega zbiranja ponudb;

- čas, za katerega se poslovni prostor odda v najem;

- izhodiščno mesečno najemnino;

- način in rok plačila najemnine;

- navedbo, da je varščina za resnost ponudbe, višina enomesečne ponujene najemnine;

- številko transakcijskega računa, na katerega je potrebno vplačati varščino;

- obliko in pogoje, pod katerimi mora ponudnik predložiti ponudbo oziroma elemente, ki naj jih ponudba vsebuje, in morebitno navedbo, da se bodo po prejemu ponudb s ponudniki izvedla dodatna pogajanja;

- morebitne omejitve v zvezi s postopkom oddaje v najem;

- rok za oddajo ponudbe;

- rok vezanosti ponudnikov na ponudbo, ki začne teči od dneva oddaje ponudbe do sklenitve najemne pogodbe;

- da mora uspeli ponudnik plačati varščino do višine dveh mesečnih ponujenih najemnin;

- kraj in čas javnega odpiranja ponudb;

- navedbo, da lahko župan sam ali komisija s soglasjem župana postopek ustavi, do sklenitve pravnega posla, pri čemer se povrne stroške ponudnikom v višini izkazanih stroškov za prevzem razpisne dokumentacije;

- obvestilo ponudnikom, da bo po končanem javnem zbiranju ponudb varščina brez obresti vrnjena tistim, ki v javnem zbiranju ponudb ne bodo uspeli in navedbo roka, v katerem bo varščina vrnjena;

- navedbo, po kateri metodi se bo nadaljeval postopek ob več najugodnejših ponudbah;

- informacijo o tem kje interesenti lahko dobijo dodatne informacije ali pojasnila o ponudbi;

- morebitne druge pogoje, ki jih mora izpolnjevati uspeli ponudnik.

(4) Med objavo razpisa o javnem zbiranju ponudb in odpiranju ponudb ne sme preteči manj kot 15 in ne več kot 60 dni.

(1) Na javno zbiranje ponudb se lahko prijavijo pravne osebe, ki imajo sedež na območju Republike Slovenije oziroma na območju države članice Evropske unije in fizične osebe, ki so državljani Republike Slovenije oziroma državljani države članice Evropske unije.

(2) Ponudniki morajo ponudbi predložiti še:

-- potrdilo o plačani varščini in priloženo celotno številko TRR za primer vračila varščine,

- davčno številko in EMŠO (fizične osebe) oziroma davčno številko ali ID številko za DDV in matično številko (pravne osebe) ponudnika,

- izpisek iz poslovnega registra (samostojni podjetniki posamezniki), ne starejši od 30 dni,

- izpisek iz sodnega registra (pravne osebe) oz. izpisek iz registra društev pri upravni enoti (društvo), ne starejši od 30 dni,

- kratko poročilo o dosedanjih aktivnostih ter predstavitev programa;

- opis dejavnosti;

- pisno izjavo, da se strinjajo s pogoji javnega razpisa.

(3) Ponudnik lahko namesto prvih štirih alinej prejšnjega odstavka tega člena priloži pisno izjavo, da lahko občina sama pridobi podatke iz uradnih evidenc.

(1) Ponudbe z zahtevanimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v objavi javnega zbiranja ponudb ali v sprejemni pisarni Mestne občine Ptuj. Odpiranje ponudb je javno. Naročnik sme zaradi varovanja osebnih podatkov določiti, da postopek odpiranja ponudb ni javen.

(2) Pred obravnavo prispelih ponudb komisija preveri ali so bile ponudbe pravočasne in popolne.

(3) Ponudbe, ki so prispele po razpisnem roku (nepravočasne ponudbe), ali pravočasne, vendar nepopolne ponudbe, komisija zavrže in o tem obvesti ponudnike, katerih ponudbe so bile zavržene.

(4) Ne glede na prejšnji odstavek, komisija pozove ponudnika, ki je oddal nepopolno ponudbo, k dopolnitvi ponudbe, če ponudba vsebuje vse elemente ponudbe, ima pa pomanjkljivo dokumentacijo. Rok za dopolnitev te ponudbe je pet dni od prejema poziva za dopolnitev.

(5) Če je med prejetimi ponudbami več najugodnejših ponudb, lahko komisija:

- pozove vse najugodnejše ponudnike k oddaji nove ponudbe ali

- opravi z najugodnejšimi ponudniki dodatna pogajanja ali - opravi med najugodnejšimi ponudniki javno dražbo, pri čemer za izklicno najemnino določi najemnino, ki so jo v svojih ponudbah ponudili najugodnejši ponudniki.

(6) Postopki iz prejšnjega odstavka morajo biti izvedeni v roku zavezanosti ponudnikov na dane ponudbe, drugače je javno zbiranje ponudb neuspešno.

(7) Če v postopku javnega zbiranja ponudb ni bila dosežena vsaj izhodiščna najemnina ali v postopkih iz petega odstavka tega člena ni bila dosežena vsaj najemnina, ki so jo v postopku javnega zbiranja ponudb ponudili najugodnejši ponudniki, je javno zbiranje neuspešno.

(1) Ponudbe se odpirajo na kraju in ob času, ki sta navedena v objavi obvestila o javnem zbiranju ponudb. O odpiranju ponudb se piše zapisnik.

(2) Zapisnik iz prejšnjega odstavka vsebuje podatke o:

- kraju, datumu in uri odpiranja prispelih ponudb;

- imena članov komisije;

- predmetu javnega zbiranja ponudb;

- imenih ponudnikov in ponujenih najemninah;

- ugotovitvah o popolnosti in pravočasnosti ponudb;

- ugotovitvah o tem ali ponudniki izpolnjujejo pogoje iz zadnje alineje tretjega odstavka 11. člena odloka;

- morebitnem sklepu o izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena ter

- najvišji ponujeni mesečni najemnini in imenu oziroma firmi najugodnejšega ponudnika ter ugotovitev, da je bil najugodnejši ponudnik pozvan k sklenitvi najemne pogodbe, ali ugotovitev, da izhodiščna najemnina oziroma ob izvedbi postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena najemnina, ki so jo ponudili najugodnejši ponudniki, ni bila dosežena in javno zbiranje ponudb ni bilo uspešno.

(3) O neuspelem javnem zbiranju ponudb se ponudnike obvesti v osmih dneh od odpiranja prispelih ponudb oziroma od izvedbe postopkov iz četrtega odstavka prejšnjega člena.

(1) Z najugodnejšim ponudnikom se sklene najemna pogodba v 15 dneh po opravljeni izbiri najugodnejšega ponudnika.

(2) Če najugodnejši ponudnik ne sklene najemne pogodbe v roku iz prvega odstavka tega člena in pred podpisom ne plača najemnine do višine dveh mesečnih ponujenih najemnin, mu Mestna občina Ptuj lahko podaljša rok za sklenitev najemne pogodbe, vendar ne za več kot 15 dni, ali pa zadrži njegovo varščino. Če najugodnejši ponudnik ne podpiše najemne pogodbe niti v podaljšanem roku, Mestna občina Ptuj zadrži njegovo varščino.

Poslovni prostori se lahko oddajo v najem na podlagi metode neposredne pogodbe v naslednjih primerih:

- če je Mestna občina Ptuj manj kot 50 % solastnica poslovnega prostora,

- če je glede na ocenjeno vrednost najemnine in trajanje najema predviden letni prihodek od oddaje poslovnega prostora nižji od 5.000 eurov,

- če javna dražba ali javno zbiranje ponudb ni uspelo, v roku dveh mesecev od dneva, ko se je izkazalo, da je bila metoda neuspešna,

- v primeru oddaje poslovnega prostora v najem osebi javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem,

- v primeru oddaje poslovnega prostora v najem nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene,

- če se poslovni prostor odda v najem za obrambo, zaščito, reševanje in pomoč ob naravnih in drugih nesrečah.

(1) Garaže se praviloma oddajajo v najem z neposredno pogodbo.

(2) Prednost pri najemu garaž imajo ponudniki, ki so: 

- lastniki ali najemniki stanovanj ali poslovnih prostorov v zgradbi ali na njenem pripadajočem zemljišču in

- lastniki ali najemniki stanovanj ali poslovnih prostorov v neposredni bližini garaž.

(1) S sklepom mestnega sveta se poslovni prostor ali garaža, ki ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, lahko odda v brezplačno uporabo z neposredno pogodbo:

- osebam javnega prava za izvrševanje javnih nalog, razen javnim podjetjem,

- nevladnim organizacijam, ki delujejo v javnem interesu za izvajanje dejavnosti, za katero so ustanovljene.

(2) Poslovni prostor ali garaža se lahko z neposredno pogodbo odda v brezplačno uporabo za določen čas, v katerem se predvideva, da ga začasno ne potrebuje noben uporabnik, vendar ne za več kot pet let.

(3) Uporabniki iz prejšnjega odstavka, ki sklenejo pogodbo o brezplačni uporabi nepremičnega premoženja nosijo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.

(4) Namera o oddaji poslovnega prostora ali garaže v brezplačno uporabo se objavi na spletni strani Mestne občine Ptuj najmanj 15 dni pred sklenitvijo neposredne pogodbe in mora biti objavljena najmanj 15 dni.

(1) Najemniki, ki opravljajo rokodelske ali druge dejavnosti v občinskem interesu, ki dajejo pečat mestnemu jedru, plačujejo znižano najemnino, ki se izračunava na m2 poslovnega prostora in je enaka vrednosti točke opredeljene v odloku, katera se usklajuje z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji v preteklem letu.

(2) O opredelitvi občinskega interesa za dejavnosti, ki jih izvajajo posamezne organizacije, odloča mestni svet.

(1) Na podlagi tega odloka se lahko najemniku, na podlagi prejete vloge, najemnina zniža, v kolikor opravlja dejavnosti, skladno s Standardno klasifikacijo dejavnost, in sicer:

- trgovina:

- 47.1 - trgovina na drobno v nespecializiranih prodajalnah,

- 47.110 - trgovina na drobno z živili,

- 47.190 - druga trgovina na drobno v nespecializiranih prodajalnah,

- 47.2 - trgovina na drobno v specializiranih prodajalnah z živili,

- 47.510 - trgovina na drobno v specializiranih prodajalnah s tekstilom,

- 47.7 - trgovina na drobno v specializiranih prodajalnah z drugimi izdelki;

- druge dejavnost (storitvene in obrtne delavnice storitvenega značaja):

- 95.2 - popravila izdelkov za široko rabo,

- 96 - druge storitvene dejavnosti;

- gostinska ponudba:

- 56.101 - restavracije in gostilne,

- 56.102 - okrepčevalnice in podobni obrati,

- 56.103 - slaščičarne in kavarne,

- 56.290 - druga oskrba z jedmi;

- in druge dejavnosti, ki so skladno z razvojnim programom Mestne občine Ptuj, izjemno pomembne za razvoj in oživitev starega mestnega jedra.

(2) Najemnina se zniža:

- 80 % za prvo leto od odobritve vloge;

- 60 % za drugo leto od odobritve vloge;

- 40 % za tretje leto od odobritve vloge;

- 20 % za četrto leto od odobritve vloge.

Peto leto je najemnik dolžan plačati celotno najemnino.

(3) Da se najemniku najemnina zniža mora izpolnjevati naslednje pogoje:

- da izvaja dejavnosti, ki so navedene v prvem odstavku tega člena odloka;

- da ima do Mestne občine Ptuj poplačane vse obveznosti;

- da ima interesent poravnane obveznosti iz naslova prispevkov za socialno varnost, plačila davkov ter da ni v stečajnem postopku ali postopku prisilnega prenehanja;

- da interesent predloži dokazila o vlaganju v poslovni prostor;

- da interesent v primeru, če že ima odprto poslovalnico v trgovskem centru na območju Ptuja, predloži ustrezno dokazilo; 

- da v primeru, če interesent izvaja gostinsko dejavnost predloži dokazila, da bo obratoval ob sobotah in nedeljah;

- da predloži poslovni načrt, s katerim dokazuje izvajanje dejavnosti za najmanj 5 let in izkazuje kako bo njegova dejavnost pripomogla k oživitvi starega mestnega jedra;

- znižanje najemnine se lahko odobri zgolj najemnikom, ki opravljajo dejavnost v starem mestnem jedru.

(4) Podatke, ki se vodijo v uradnih evidencah si bo Mestna občina Ptuj pridobila sama, druge izkaze bo priložil interesent.

(5) Posamezni gospodarski subjekt lahko samo enkrat uveljavlja znižanje najemnine na podlagi določb drugega odstavka tega člena.

(6) Najemniku, kateremu je znižanje najemnine odobreno, je dolžan plačati varščino v višini dveh izdraženih, ponujenih ali tekočih najemnin. Najemniki nosijo obratovalne stroške, stroške rednega vzdrževanja in druge stroške, za katere se stranki dogovorita s pogodbo.

(1) Do znižanja najemnine sta ista pravna ali fizična oseba upravičeni samo enkrat.

(2) Do znižanja najemnine ni ponovno upravičen interesent, če gre za gospodarsko družbo, katere družbeniki so osebe, ki:

- so družbeniki gospodarske družbe z večinskim deležem in jim je bila najemnina že znižana,

- so znižanje najemnine že koristili kot podjetniki, zasebniki ali fizične osebe,

- so že pridobili pravico do znižanja najemnine oziroma so pravico do znižane najemnine že koristili njihovi družinski člani ali katerakoli oseba, ki jo nadzira ali običajno nadzira najemnik (povezane osebe po Zakonu o dohodnini).

(3) Do znižanja najemnine niso ponovno upravičeni interesenti, ki so nastali s statusnim preoblikovanjem.«.

(1) Poslovni prostor ali garaža se lahko odda v najem za določen čas, za katerega se predvideva, da ga najemodajalec ne potrebuje, vendar ne dlje kot za pet let.

(2) Najemno razmerje iz prvega odstavka tega člena se lahko po preteku petih let izjemoma podaljša za nadaljnjih pet let, če se s tem zasleduje načelo gospodarnosti ravnanja in je tako zagotovljena optimalna ekonomska izkoriščenost poslovnega prostora ali garaže.

(1) O oddaji poslovnih prostorov in garaž v najem odloča župan.

(2) Zoper odločitev o izbiri ni pritožbe.

(1) Najemno razmerje nastane s sklenitvijo najemne pogodbe.

(2) Najemna pogodba mora vsebovati:

- navedbo najemnika in najemodajalca,

- naslov poslovnega prostora ali garaže oziroma stavbe, v kateri je poslovni prostor ali garaža,

- opis in površino poslovnega prostora ali garaže,

- navedbo poslovne dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,

- višino najemnine in način plačila,

- način oddaje poslovnega prostora ali garaže,

- določilo o kritju obratovalnih stroškov, stroškov rednega vzdrževanja in uporabe stavbnega zemljišča ter stroškov zavarovanj in drugih stroškov, ki bremenijo najemnika,

- čas, za katerega se poslovni prostor ali garaža oddaja,

- čas, potreben za usposobitev poslovnega prostora,

- določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov oziroma garaž,

- določbe o oddaji v podnajem,

- določila o uporabi skupnih naprav in prostorov,

- odpovedni rok in odpovedne razloge,

- določila o pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor ali garažo,

- ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora ali garaže,

- določba o plačilu varščine v višini dveh izdraženih, ponujenih ali tekočih najemnin.

Izhodiščna najemnina za poslovne prostore in garaže se določi v odvisnosti od gradbene vrednosti, lege in dejavnosti, ki se izvaja v poslovnem prostoru. Najemodajalec lahko najemnino prilagodi gibanju najemnin na prostem trgu.

24. člen 

(1) Osnova za določitev izhodiščne vrednosti mesečne najemnine je vrednost poslovnih prostorov in garaž, ki se določi na podlagi točkovanja le-teh.

(2) Pri točkovanju poslovnih prostorov se uporablja delovni obrazec DO 7.5-07-03 - Zapisnik o točkovanju poslovnih prostorov v skladu z delovnim navodilom DN 7.5-07-01 - Delovno navodilo za točkovanje poslovnih prostorov in garaž, ki sta sestavni del tega odloka.

(3) Zapisnik je sestavljen iz naslednjih sklopov:

I. splošni podatki,

II. površina poslovnih prostorov,

III. vpliv velikosti poslovnega prostora na vrednost poslovnega prostora,

IV. točkovanje gradbenega dela poslovnega prostora,

V. razpredelnica za ugotavljanje točk nekaterih gradbenih elementov,

VI. vrednost opreme,

VII. povzetek elementov za izračun vrednosti poslovnega prostora.

(4) Vrednost poslovnega prostora ali garaže se ugotavlja z enačbo:

                                                           Vp = Št x Up x Kf x Vt + Št(o)

pri čemer pomeni

Vp - vrednost poslovnega prostora,

Št - število točk pripisanih gradbenemu delu poslovnega prostora na enoto površine m2,

Up - uporabna neto tlorisna površina poslovnega prostora,

Kf - vpliv višine in razpona konstrukcije poslovnega prostora (korekcijski faktor),

Vt - vrednost točke,

Št(o) - število točk opreme.

(5) Mesečna najemnina (Nm) se izračuna po enačbi:

Nm = Vp x K / 12 x 100,

K - letna stopnja najemnine izražena v odstotkih od vrednosti poslovnega prostora.

(6) Vrednost točke, ki je osnova za ugotovitev uporabne vrednosti poslovnih prostorov in garaž, se določi s sklepom Mestnega sveta Mestne občine Ptuj in se usklajuje vsako leto z indeksom rasti cen življenjskih potrebščin po podatkih Zavoda Republike Slovenije za statistiko.

Ne glede na to, ali je zahtevek za točkovanje poslovnega prostora ali drugega posameznega dela zahteval lastnik ali najemnik, imata obe stranki pravico do sodelovanja pri točkovanju.

(1) Letna stopnja najemnine (K) je odvisna od lege in namembnosti poslovnega prostora.

(2) Letne stopnje naj emnine (K) v odstotkih so:

Namembnost	Cone (območja)
	cona I.	cona II.	cona III.
A skupina	6	5	4
B skupina	15	10	7
C skupina	20	15	9

(1) V skupini A so naslednje dejavnosti:

- socialno varstvo,

- dejavnost muzejev,

- varstvo kulturne dediščine,

- kulturno umetniške in izobraževalne dejavnosti ter sorodne dejavnosti, umetniki,

- izobraževanje.

(2) V skupini B so naslednje dejavnosti:

- politične organizacije,

- športna dejavnost,

- domača in umetna obrt (status dodeljuje Obrtna zbornica Slovenije).

(3) V skupini C so vse ostale dejavnosti.

Cone (območja) zajemajo :

- I. CONA: Minoritski trg, Mestni trg, Ulica heroja Lacka, Osojnikova cesta, Trstenjakova ulica, Miklošičeva ulica, Novi trg, Slomškova ulica, Slovenski trg.

- II. CONA: Krempljeva ulica, Murkova ulica, Zelenikova ulica, Prešernova ulica, Raičeva ulica, Potrčeva cesta od št. 1 do 10, Gregorčičev drevored, Ciril Metodov drevored, Rimska ploščad, Ormoška cesta, Vodnikova ulica, Zadružni trg, Muzejski trg, Cvetkov trg.

- III. CONA: Cankarjeva ulica, Dravska ulica, Grajska ulica, Vičava, Panonska ulica, Volkmerjeva ulica, Kraigherjeva ulica, Ul. 25. maja, Ul. 5. Prekomorske, Arbaiterjeva ulica, Jadranska ulica, Vošnjakova ulica, Vrazov trg, Aškerčeva ulica, Potrčeva cesta od št. 10 dalje, Zagrebška cesta, Žnidaričevo nabrežje, Mariborska cesta ter ostalo območje Mestne občine Ptuj, razen ulic in trgov, ki so uvrščeni v I. in II. cono.

Uporabnina za garaže se določi po obrazcu iz 24. člena tega odloka s tem, da letna stopnja uporabnine znaša K = 10, razen za garaže, ki so v prvi coni, kjer znaša stopnja uporabnine K = 15.

(1) Za poslovne prostore, ki imajo neposredni vhod iz ulice, se najemnina, izračunana po tem odloku, poveča za 20 %.

(2) Za poslovne prostore, ki so v celoti na dvoriščni strani, se najemnina, izračunana po tem odloku, zmanjša za 15 %.

(3) Za poslovne prostore, ki so v celoti v kletnih prostorih, se najemnina, izračunana po tem odloku, zmanjša za 20 %.

(4) Za poslovne prostore v I. nadstropju, se najemnina, izračunana po tem odloku, zmanjša za 10 %, za vsako nadaljnje nadstropje pa dodatnih 5 %, vendar skupaj ne več kot 20 %.

(1) Priložnostna oddaja po tem odloku je vsaka oddaja prostorov za krajše časovno obdobje, v katerem se poslovni prostor oddaja po urah ali dnevno.

(2) Terminska oddaja po tem odloku je vsaka oddaja prostorov za daljše časovno obdobje po urah, za katero se sklene večmesečna najemna pogodba.

(3) Za izračun priložnostne dnevne in urne ter terminske mesečne najemnine se kot osnova uporabi vrednost poslovnih prostorov in garaž, ki se določi na podlagi točkovanja le-teh.

(4) Vrednost poslovnega prostora ali garaže se ugotavlja na način, opisan v 25. členu tega odloka po enačbi:

                                               Vp = Št x Up x Kf x Vt + Št(o).

(5) Priložnostna najemnina (Np) se izračuna po enačbi:

                                               Np = Vp x K / (12 x 100)

(6) Terminska mesečna najemnina je enaka priložnostni najemnini zmanjšana za 20 %, katera se pomnoži s številom ur na mesec.

(7) Vrednost letne stopnje najemnine (K) v primeru priložnostne dnevne in terminske oddaje opisane v prvem in drugem odstavku tega člena za skupino A in B iz 27. člena tega odloka ter društva, neprofitne organizacije in posameznike po sklepu sveta četrtne skupnosti znaša K = 0,6, za skupino C pa K = 1,2.

(8) Vrednost letne stopnje najemnine (K) v primeru priložnostne urne oddaje za skupino A in B iz 27. člena tega odloka ter društva, neprofitne organizacije in posameznike po sklepu sveta četrtne skupnosti znaša K = 0,1, za skupino C pa K = 0,2.

(9) Izračun priložnostne najemnine za novejše objekte se lahko določi glede na tržne razmere v okolici objekta.

(10) Porabljena električna energija, ogrevanje, čiščenje prostorov in poraba vode se obračunajo posebej.

Najemnik poslovnega prostora in garaže je dolžan plačati najemnino za tekoči mesec na podlagi izstavljenega računa najkasneje do dneva, navedenega na računu, na transakcijski račun Mestne občine Ptuj.

Najemniku se lahko odda v najem delno tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor ali poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost usposobiti, obnoviti ali preurediti.

Morebitna potrebna dela za usposobitev, obnovitev ali preureditev poslovnega prostora za uporabo oziroma opravljanje dejavnosti, je najemnik dolžan opraviti na lastne stroške. Opravi lahko samo tista dela, za katera si predhodno pridobi pisno soglasje najemodajalca in ni upravičen do povrnitve kakršnih koli stroškov vlaganj in z vlaganji ne pridobi lastninske ali druge stvarne pravice na najemodajalčevi nepremičnini.

(1) V izjemnih primerih se najemnik in najemodajalec lahko dogovorita o povrnitvi najemnikovih vlaganj. 

(2) Pri nujni večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora na podlagi predhodnega soglasja najemodajalca se z najemnikom sklene posebna pogodba glede morebitnega povračila stroškov vlaganj.

(3) Priznana vlaganja najemnika se pobotajo z najemnino tako, da se lahko najemnina zmanjša za vrednost vlaganje za dobo največ treh let.

(1) Najemno razmerje preneha:

- s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,

- z odpovedjo najemne pogodbe, in sicer s potekom odpovednega roka, določenega v najemni pogodbi,

- s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena in

- z odstopom od pogodbe,

- če je nad najemnikom uveden stečajni postopek, postopek prenehanja, postopek prisilne poravnave ali postopek likvidacije, oziroma če ena od pogodbenih strank na drug način preneha obstajati.

(2) Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sklene primopredajni zapisnik.

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:

- če najemnik tudi po pisnem opominu najemodajalca uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,

- če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,

- če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje.

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati Odlok o oddajanju poslovnih prostorov in garaž v najem (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 14/07 in 7/10) ter Pravilnik o osnovah in merilih za določitev najemnine za poslovne prostore in garaže (Uradni vestnik Mestne občine Ptuj, št. 1/08).

Najemne pogodbe, sklenjene do dneva uveljavitve tega odloka, ostanejo v veljavi.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem vestniku Mestne občine Ptuj.